マンション経営について
マンション経営ノウハウ マンション経営とは About management
マンション経営とは、マンションを取得し、それを第三者に賃貸することで毎月家賃収入を得る、不動産投資の一種です。
最大の特徴は、資金の大部分を借入で賄うことができる点です。
金融投資とは異なり、リスクが低く安定した収入をもたらし、将来の資産形成に役立ちます。
「未来への投資」をお考えの方にぴったりの資産運用
マンション経営は、こんな方にマッチする投資方法です。
マンション経営の仕組み
毎月の入居者からの賃料で、ローンの返済を賄い、安定した収入を得ることができます。
不動産における利回りについて
不動産投資においては一般的に2種類の利回りがあります。
どちらの利回りを指しているのか把握することが必要です。
マンション経営における選択肢
マンション経営を始める際には、いくつかの選択肢があります。条件を比べ、よりリスクが少なく、自分に合った方法を選ぶことが重要です。
一棟 / 区分
マンションを一棟まるごと取得するか、分譲マンションの部屋ごとに取得する(＝区分)かの違いです。それぞれ長短があり一概には言えませんが、効率の良い投資としては一棟が挙げられます。
新築 / 中古
それぞれにメリット、デメリットがある新築物件と中古物件。条件をよく見て選択することが必要です。
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新築物件
メリット - 取得税の控除（条件あり）
- 新築から数年間は入居率が高い
- 新築から5年間は建物の固定資産税が1/2に（条件あり）
- 工事の履歴を把握できる
- 入居者の選定ができる
デメリット - 減価償却が長い
- 入居（収入が確定していない）
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中古物件
メリット - 減価償却が短く、キャッシュフローが良い
- 入居（収入が確定している）
デメリット - 取得税や固定資産税などの税の優遇が新築と比べて少ない
- 多額の仲介手数料等、取得経費がかかり、実際の利回りが低い
木構造 / 鉄骨構造 / RC構造
賃貸住居の構造として、大きく3つが挙げられます。
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木構造
低コストで、少額の自己資産・収入から始められる可能性の高い投資というのが特徴です。耐用年数が短く償却が早いというメリットがありますが、同時に売却の難しさを伴う側面もあるため、早めの売却もしくは長期保有(最終的に土地代での売却)となる場合が多く、出口戦略(売却計画)が非常に重要になります。
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鉄骨構造
借り入れ年数と耐用年数がほぼ同じで、キャッシュフローのバランスがよいとされます。また、建物の自由度は高く、オフィスや店舗に適した構造です。以前は、建築コストとして割安感がありましたが、近年の鉄の高騰により、RCとの差があまりなくなってきています。
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RC（鉄筋コンクリート）構造
耐用年数が長く、丈夫で、構造上高層の建物が建てられます。戸数が多くなり、効率的な賃貸収入を見込めます。地震や火事に強く、住む人の安心感を得られます。また耐用年数が長いため、中古市場においても借入年数が長くとれる事により、価値が下がりにくい特徴があります。
